オフィス移転時の原状回復費用を徹底解説！坪単価・工事項目・契約トラブルを防ぐポイント

オフィス移転時の原状回復費用を徹底解説。坪単価・工事項目・契約上の注意点・トラブル防止のコツまで、専門業者が実務目線で詳しく紹介します。

そんな疑問や不安を感じたことはありませんか？

この記事では、オフィス移転時に発生する原状回復工事の費用相場と注意点を徹底解説。
坪単価の目安・工事項目・契約確認のポイント・トラブル防止のコツまで、実務目線でわかりやすく紹介します。
退去準備を控えた企業担当者に、ぜひ読んでほしい内容です。

オフィス移転時の原状回復工事とは？範囲と義務を正しく理解しよう

原状回復の基本的な意味と目的

オフィス移転時に発生する「原状回復工事」とは、入居時の状態に戻すための工事を指します。壁・床・天井・照明・空調・設備などを入居前と同じ状態にすることで、貸主（オーナー）が次のテナントをスムーズに募集できるようにする目的があります。

特に賃貸オフィスの場合は、借主が「使用によって加えた変更を戻す義務」が契約で定められていることが多く、原状回復は退去時の必須プロセスといえます。

賃貸借契約書で定められる「義務と範囲」

原状回復の義務や範囲は、賃貸借契約書の条項に明記されています。一般的には「入居時の状態に戻す」とされていますが、詳細を確認すると「借主が施工した造作のみ」「内装全体」「共用部除く室内全体」など内容は物件によって異なります。

特に注意したいのは、オーナーや管理会社による“指定業者”の存在です。指定業者を通す場合、費用が割高になるケースがあるため、契約締結時に確認しておくことが重要です。

経年劣化と借主負担の違い

原状回復の範囲を判断するうえで、「経年劣化」と「借主による損耗」の違いを理解しておく必要があります。経年劣化とは、通常使用によって自然に生じる劣化であり、原則として借主負担にはなりません。

一方、内装改修や壁面への穴あけなど、借主が意図的に行った変更は修繕義務が発生します。不明点は事前に管理会社へ確認し、負担範囲を明確化しておくことがトラブル防止につながります。

トラブルになりやすいケースと防止のポイント

原状回復で多いトラブルは、下記のようなものが挙げられます。

防止のポイントは、契約書を細部まで確認し、書面で合意を残すことです。オフィス移転が決まった時点で、退去条件と原状回復範囲を早めに確認しておきましょう。

オフィスの原状回復費用の相場と坪単価の目安

坪数・規模別の費用相場（小規模～大規模）

原状回復の費用は、オフィスの規模（坪数）や仕様によって大きく変動します。以下は一般的な目安です。

規模	坪単価	想定費用
小規模（〜20坪）	約10〜20万円／坪	約200〜400万円前後
中規模（20〜50坪）	約8〜15万円／坪	約400〜750万円前後
大規模（50坪以上）	約5〜10万円／坪	約500万円以上

上記は目安であり、内装仕様や原状回復範囲によって増減します。とくにデザイン性の高いオフィスでは、造作撤去や特殊設備対応でコストが上がる傾向があります。

費用が変動する主な要因（立地・仕様・ビル規定など）

原状回復費用を左右する主な要因は以下の通りです。

これらの条件により、同じ坪数でも最大で1.5倍以上の差が生じることがあります。

工事項目別の費用内訳（床・壁・天井・設備など）

原状回復では多くの工事項目が関わりますが、費用が発生しやすい主な部分は次のとおりです。

これらをすべて含めると、1坪あたりの費用が平均8〜15万円前後となります。

見積もり時に費用を明確にするためのポイント

原状回復費用は、見積もりの出し方次第で数十万円単位の差が出ることもあります。複数社に相見積もりを依頼し、「工事項目」「単価」「数量」「範囲」をすべて明記してもらうことが重要です。

また、施工前に管理会社と範囲確認の打ち合わせを行い、追加工事が発生しないよう注意しましょう。

工事の流れとスケジュール管理について

原状回復の全体フロー（計画～引き渡しまで）

原状回復工事は、一般的に次のような流れで進みます。

退去時期と工期の関係を考えた計画づくり

工期はオフィスの規模や工事項目によって異なりますが、20〜50坪で2〜4週間程度が目安です。退去日直前に着工すると間に合わない場合があるため、少なくとも1〜2カ月前から準備を始めるのが理想です。

管理会社・オーナーとの調整が必要な工程

原状回復では、工事範囲・工期・立会日などの調整を管理会社と行います。特にビルによっては、夜間工事や搬出時間に制限があるため、施工スケジュールに影響することがあります。事前に調整しておくことで、スムーズな引き渡しが可能になります。

スムーズな工事進行のためのチェックポイント

工事を円滑に進めるためには、以下のような対策が有効です。

原状回復で起こりやすい契約トラブル＆防止策と確認ポイント

契約書の「原状回復範囲」を見落とさない

契約書の「原状回復条項」は、最も重要な確認ポイントです。「借主が施工した部分のみ」なのか、「入居時の状態全体」なのかで費用が大きく異なります。曖昧な表現はそのままにせず、明文化しておくことが大切です。

管理会社・オーナー指定業者の有無を確認する

一部のビルでは、オーナー指定の業者を使うよう求められます。この場合、他業者との価格比較が難しく、相場より高額になるケースがあります。事前に確認し、相見積もりを許可してもらえるか交渉しましょう。

費用負担の線引きを明確にする方法

照明・空調・設備などの修繕範囲を明確にしておかないと、後から「ここも借主負担です」と言われる可能性があります。契約書・見積書に「オーナー負担範囲」と「借主負担範囲」をそれぞれ記載し、両者で署名しておくのが安全です。

よくある契約トラブルとその対策

例えば、退去時に「経年劣化」と思っていた壁紙の汚れについて、修繕費用を請求されるケースがあります。

契約書に原状回復の範囲が明記されておらず、交渉が難航し、最終的に借主が一部費用を負担することになったという例もあります。

このようなトラブルを防ぐには、契約時に「どこまでが借主負担か」を明確にし、工事前後の写真を記録として残しておくのが有効です。

オフィスの原状回復を専門業者に依頼するメリットと選び方

専門業者に依頼すべき理由（品質・法対応・安心感）

オフィスの原状回復工事は、単なる「内装撤去」ではなく、消防法や建築基準法など複数の法令遵守が求められる工事です。たとえば、天井の照明器具撤去や空調設備の復旧には、電気・設備それぞれの専門知識が必要になります。これらの要件を満たすには、経験豊富な専門業者へ依頼することが不可欠です。

また、品質の低い施工を行うと、引き渡し時にビル管理者からやり直しを指摘されるケースもあります。その場合、再工事によるコストやスケジュールの遅延が発生する可能性もあります。

専門業者へ依頼することで、以下のようなメリットが得られます。

原状回復は一見シンプルに見えますが、実際は「専門性と法令遵守」が結果を大きく左右します。安心・安全な退去を実現するには、専門業者の存在が欠かせません。

優良業者の見極め方（見積内容・実績・担当姿勢）

原状回復を依頼する際、業者の「信頼性」を見極めることは非常に重要です。価格だけで判断すると、後から追加費用や品質問題が発生するリスクがあります。信頼できる業者を選ぶポイントは、以下の3つです。

さらに、担当者とのやり取りの中で、「説明が具体的で理解しやすいか」「契約条件や注意点を率直に伝えてくれるか」を見極めることも大切です。誠実なコミュニケーションができる担当者こそ、良い業者選びの決め手となります。

リスビーが選ばれる理由（ワンストップ対応の強み）

株式会社リスビーは、企画・設計・施工を一括で行う“ワンストップ体制”を強みとしています。単なる原状回復だけでなく、退去後の新オフィスづくりまでを一気通貫でサポートできる点が他社との大きな違いです。

また、独自のサポートサービス「リ・プロローグ」により、物件選定段階から移転計画全体を伴走します。これにより、原状回復と新オフィス工事を同時進行でき、次のようなメリットが生まれます。

リスビーは3,200社以上の施工実績をもとに、安心できる品質と柔軟な提案力で多くの企業から選ばれています。原状回復の“その先”まで見据えた対応ができる点こそ、リスビーの最大の強みです。

相談から施工までの流れ（ヒアリング～引き渡し）

リスビーでは、原状回復から引き渡しまでを一貫した担当制で進行します。担当者が最初の打ち合わせから現場確認、工事完了までを責任もって対応するため、初めてのオフィス移転でも安心です。

依頼から引き渡しまでの基本的な流れは次の通りです。

このように、リスビーは「準備段階から引き渡しまでの見えない負担」を軽減し、企業担当者の手間を最小化します。経験豊富なチームによるスムーズな進行で、安心して新たなステップへ移行できる体制を整えています。

オフィスの原状回復を成功させるためのチェックリスト

契約・範囲の確認項目

契約内容の確認を怠ると、退去時に思わぬ追加費用やトラブルにつながります。まずは以下の項目を押さえておきましょう。

これらを早期に確認しておくことで、退去直前の混乱や不必要な費用を防ぐことができます。

見積・工事内容の確認項目

見積段階では、内容の透明性と比較可能性が重要です。

これらを実施することで、費用の妥当性を客観的に判断できます。安さだけで選ぶのではなく、「工事品質」や「対応スピード」もあわせてチェックしましょう。

スケジュール・立会い時の確認項目

工期の遅延や引き渡しトラブルを防ぐには、スケジュールと立会い確認を徹底することが大切です。

工事中も担当者と定期的に連絡を取り合うことで、予期せぬトラブルを最小限に抑えられます。

まとめ｜コストを抑えてトラブルを防ぐために大切なこと

原状回復工事は、契約確認と早めの準備が成功のカギです。

「契約書の範囲確認」「相見積もり取得」「専門業者への早期相談」を行うことで、無駄なコストやトラブルを防げます。

リスビーでは、オフィス移転に伴う原状回復から新オフィスの設計・施工まで一貫してサポートいたします。初めての移転でも安心してご相談いただけます。