オフィス内装工事の費用相場を徹底解説｜坪単価・内訳・費用を抑えるポイントまで

オフィス内装工事の費用相場を坪単価の目安から解説します。物件状態別の相場、見積もりの内訳、費用変動の要因、コストを抑えるポイントまでまとめました。

オフィスの移転・改装では、次のような悩みがよく聞かれます。

• 坪単価の目安を調べても、情報によって金額の幅が大きい
• 見積もりの内訳や、何にお金がかかるのか分からない
• 予算内に収めるには、どこを調整すればよいか判断できない

本記事では、オフィス内装工事の費用相場を物件状態別に整理し、見積もりの内訳、費用が変動する要因、コストを抑えるポイントまで解説します。読み終えるころには、自社の条件に近い予算感をつかみ、見積もりの妥当性を判断する材料がそろうはずです。

オフィス内装工事の費用相場とは？坪単価の目安と考え方

既存内装を活用できる物件なら坪単価10万〜35万円程度が中心的な価格帯

既存の内装や設備を活用できる物件の坪単価は、各社公表の目安を整理すると10万〜35万円程度（1坪は約3.3平方メートル）が中心的な価格帯です。ただし公的な統計ではなく、調査時期や対象地域、工事範囲などの前提が会社ごとに異なるため、幅の数値をそのまま自社の物件には当てはめられません。

坪単価は初期予算の目安とし、実際の金額は現地調査と見積もりで判断するのが基本です。

物件の状態によって費用相場は大きく変わる

物件の状態によって工事範囲が変わり、費用の目安も異なります。

物件の状態	坪単価の目安（追加・新規の工事費のみ）	特徴
スケルトン物件（建物の骨組みに近い状態の物件）	30万〜80万円程度	自由度は高いが、工事範囲が広く費用も高くなりやすい
居抜き・既存内装あり（前入居者の内装や設備が残る物件）	10万〜35万円程度	既存の内装や設備を活用でき、工事範囲を抑えやすい
セットアップオフィス（内装や家具が整えられた物件）	15万円程度まで	追加工事を行う場合の工事費のみの目安。工事不要なら工事費が発生しない場合もある

※各社公表の目安を整理した概算で、公的な相場ではありません。

セットアップオフィスは内装費相当が賃料や入居条件に反映されていることもあるため、工事費単体ではなく初期費用全体で比較することが大切です。

面積が小さくても坪単価が下がるとは限らない

現場管理費や養生費などの固定費用は面積にかかわらず発生するため、面積が小さいほど坪単価は割高になる傾向があります。総額と工事範囲をあわせて確認しましょう。

坪単価から総額をイメージする計算例

条件を仮定した概算例です（坪単価は前表と同じ想定）。

広さ	物件の状態	想定坪単価	概算総額
20坪	居抜き物件	15万円程度	約300万円
20坪	スケルトン物件	40万円程度	約800万円
40坪	居抜き物件	20万円程度	約800万円

※消費税や設計費、家具・什器費などは含みません。

オフィス内装工事の費用内訳

設計・デザイン費

ヒアリングや現地調査、レイアウト設計・図面作成などの費用です。算定方法は定率制・坪単価制・定額制など会社ごとに異なるため、比較時は設計費の含まれ方をそろえましょう。

内装工事費（床・壁・天井・間仕切り）

既存部分の解体、間仕切りの造作、床・壁・天井の仕上げなどが含まれ、個室数や仕上げ材のグレードで金額が変わります。天井まで届く間仕切りは消防設備の増設や届出が必要になる場合があるため、設計段階で管理会社や消防署に確認しましょう。

電気・空調・通信などの設備工事費

照明、コンセント、空調、LAN配線などの費用です。既存設備の容量不足や劣化があると追加工事が必要になるため、現地調査で状態を把握しましょう。

家具・什器の購入・設置費

デスクやチェア、受付カウンターなどの費用は工事見積もりに含まれないことがあるため、搬入・設置までを予算に入れておきましょう。

諸経費（現場管理費・廃材処分費など）

仮設工事、養生、廃材処分などの費用です。移転では旧オフィスの原状回復費用も別途発生します。詳しくは原状回復工事の内容を一覧で解説｜オフィス退去時の工事範囲・流れ・注意点も参考にしてください。

オフィス内装工事の費用相場が変動する要因

物件の状態と既存設備の利用可否

既存の空調や照明を利用できれば費用を削減できますが、劣化や容量不足があれば交換費用が加わります。内見時に使用年数や保守履歴を管理会社へ確認しましょう。

デザインや造作へのこだわり

エントランスの造作やオリジナル家具にこだわるほど費用は上がり、目安の価格帯を大きく上回ることもあります。

ビルの規約や施工条件

テナントビルの工事はA工事・B工事・C工事に区分されるのが一般的で、「誰が費用を負担し、誰が施工業者を選ぶか」で次のように分かれます。

区分	費用の負担者	施工業者の選定
A工事	ビルオーナー	ビルオーナー
B工事	テナント	ビル指定の業者
C工事	テナント	テナント

区分の内容はビルごとに異なるため、工事区分や費用負担は貸主・管理会社に、消防設備や届出は所轄の消防署に確認することが欠かせません。費用と工期に影響しやすい条件は次のとおりです。

• ビル指定業者による工事（B工事）の範囲
• 搬入経路やエレベーターの使用制限
• 工事可能な時間帯（夜間・休日のみの場合は割増になりやすい）
• 消防署への届出や防災設備の変更

特にB工事は施工業者を自由に選べず相見積もりが難しいため、想定より高額になることがあります。

オフィス内装工事の費用を抑えるポイント

物件選定の段階から内装業者へ相談する

物件の契約前に次の項目を確認できれば、工事に不向きな物件を避けやすくなります。

既存の内装や設備を活用する

居抜きやセットアップオフィスを選ぶ、既存の空調・照明を生かすなど、再利用できる部分が多いほど工事範囲を減らせます。再利用の可否は専門業者に確認し、残置設備（前の入居者が残した設備）の修理負担や撤去責任も契約前に確認しましょう。

優先順位を決めてグレードを調整する

エントランスや会議室は印象を重視し、執務エリアは機能性とコストのバランスで選ぶなどメリハリをつけましょう。既製品の家具や代替素材との比較も有効です。

レイアウト変更を最小限に設計する

間仕切りや配線の移設が多いほど費用は増えます。将来の増員や働き方の変化を見据えて可動式パーテーションやフリーアドレスを取り入れると、入居後の変更費用を抑えられる可能性があります。ただし、いずれも初期費用や無線LAN環境・収納などの整備費が増える場合があるため、将来の変更コストと初期費用を比較して選びましょう。進め方はオフィスレイアウト変更の手順を解説｜進め方・注意点・業者依頼のポイントで詳しく解説しています。

オフィス内装工事の見積もり確認と業者選びのポイント

複数の業者から同じ条件で見積もりを取る

同じ図面・仕様・工事範囲でそろえなければ金額差を比較できません。最安値だけで選ばず、提案内容や追加費用の条件も見比べましょう。差額の理由を具体的に説明できる業者かどうかが判断基準です。

「一式」表記の内容と追加費用の条件を確認する

工事項目ごとの数量・単価と、含まれない項目を確認します。解体後に判明する追加工事に備えて予備費を確保し、追加費用の発生条件と承認方法を契約前に決めておきましょう。移転全体の費用感はオフィス移転の見積もりはいくら？費用相場・内訳・業者選びまで徹底解説も参考になります。

設計から施工まで一括対応できる会社を検討する

設計と施工の窓口が分かれていると、仕様変更のたびに調整の手間が生じます。一括対応なら複数案や代替案の調整を進めやすい一方、必ず安くなるとは限らないため、対応範囲と見積もりの透明性も確認しましょう。

オフィス内装工事の費用相場に関するよくある質問

小規模オフィスでも坪単価の目安は変わりませんか？

現場管理費などの固定費用の割合が増えるため、小規模物件では坪単価が目安の上限を超えることもあります。坪単価ではなく、最低工事費や総額、工事項目ごとの内訳で確認してください。

居抜きとスケルトン、どちらを選べば費用を抑えられますか？

一般的に居抜き物件のほうが初期費用を抑えやすい傾向があります。ただし業種に合わない設備の撤去費がかさむこともあるため、内見時に残置物の状態と活用可否を確認しましょう。

オフィス内装工事の工期はどのくらいが目安ですか？

面積や工事内容で大きく変わりますが、施工期間のみの目安では、軽微な改装なら数週間、スケルトンから数十坪規模なら1〜2か月程度とされることが多いです。別途、設計やビル側の承認手続きの期間も必要で、夜間・休日施工に限られる場合はさらに延びます。正確な工期は現地調査を踏まえて施工会社に確認してください。

坪単価に含まれないことが多い費用はありますか？

坪単価に含む費用と別枠で確保する費用を分けて整理すると見落としを防げます。

区分	主な費用項目
坪単価に含む想定の費用	内装工事費、電気・空調・通信などの設備工事費
別枠で確保したい費用	設計費、什器・ネットワーク機器の購入費、引っ越し費用、旧オフィスの原状回復費用、消費税

見積もりでは設計費や諸経費がどちらに含まれるかを確認し、二重計上や漏れを防ぎましょう。

まとめ｜オフィス内装工事の費用相場を把握して計画的に進めよう